BFH: Keine steuerliche Absetzbarkeit bei fehlender Einkünfteerzielungsabsicht

April 2024

PR-Gateway: BFH: Keine steuerliche Absetzbarkeit bei fehlender Einkünfteerzielungsabsicht

Fehlt bei einer leerstehenden Wohnung die Absicht der Einkünfteerzielung, können die negativen Einkünfte steuerlich nicht abgesetzt werden. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Trotz der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt gibt es noch Wohnungen, die sich nicht vermieten lassen. Grund ist in der Regel eine starke Sanierungsbedürftigkeit. Für die Inhaber dieser Immobilien kommt erschwerend hinzu, dass sie die negativen Einkünfte aus Vermietung auch nicht steuerlich geltend machen können, wenn bei einem langjährigen Leerstand der Wohnung keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, führt die Wirtschaftskanzlei GRP Rainer Rechtsanwälte aus.

Lässt sich eine Wohnung nicht vermieten, ist das für den Vermieter ärgerlich. Zumal die Vermietungsverluste vom Finanzamt auch nicht in jedem Fall anerkannt werden, wie ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 31. Januar 2017 zeigt (Az.: IX R 17/16). In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger sich beim Kauf einer Eigentumswohnung im Jahr 1993 offenbar gründlich verspekuliert. Die Wohnung befand sich in einem Sechsparteienhaus, das in einem völlig maroden Zustand war. Es fehlte beispielsweise an einer Heizungsanlage und TV-Anschlüssen. Die notwendigen Sanierungsarbeiten konnten aus unterschiedlichen Gründen nicht ausgeführt werden. Als problematisch erwiesen sich zudem die ungeklärten Eigentumsverhältnisse. Die Eigentümer der Wohnungen waren z.T. nicht zu ermitteln. Unterm Strich führte dies dazu, dass die Wohnung seit 1999 durchgängig leer stand.

Der Käufer wollte die Verluste aus Vermietung als negative Einkünfte als Werbungskostenüberschüsse in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Das Finanzamt erkannte die Verluste allerdings nicht an. Auch der BFH wies die Klage des Mannes in letzter Instanz ab und bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern. Demnach kommt die steuerliche Absetzbarkeit der leerstehenden Wohnung nicht in Betracht, da es an der erforderlichen Absicht zur Einkünfteerzielung fehle. Diese fehlende Absicht ergebe sich daraus, dass sich die Wohnung in einem nicht vermietbaren Zustand befinde. Dem stehe auch nicht entgegen, dass sich der Kläger ernsthaft um eine Sanierung bemüht habe und die Sanierung letztlich an der fehlenden Mitwirkung der anderen Eigentümer gescheitert ist, so der BFH.

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Michael Rainer
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Fehlt bei einer leerstehenden Wohnung die Absicht der Einkünfteerzielung, können die negativen Einkünfte steuerlich nicht abgesetzt werden. Das hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Trotz der angespannten Lage auf dem Immobilienmarkt gibt es noch Wohnungen, die sich nicht vermieten lassen. Grund ist in der Regel eine starke Sanierungsbedürftigkeit. Für die Inhaber dieser Immobilien kommt erschwerend hinzu, dass sie die negativen Einkünfte aus Vermietung auch nicht steuerlich geltend machen können, wenn bei einem langjährigen Leerstand der Wohnung keine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, führt die Wirtschaftskanzlei GRP Rainer Rechtsanwälte aus.

Lässt sich eine Wohnung nicht vermieten, ist das für den Vermieter ärgerlich. Zumal die Vermietungsverluste vom Finanzamt auch nicht in jedem Fall anerkannt werden, wie ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 31. Januar 2017 zeigt (Az.: IX R 17/16). In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger sich beim Kauf einer Eigentumswohnung im Jahr 1993 offenbar gründlich verspekuliert. Die Wohnung befand sich in einem Sechsparteienhaus, das in einem völlig maroden Zustand war. Es fehlte beispielsweise an einer Heizungsanlage und TV-Anschlüssen. Die notwendigen Sanierungsarbeiten konnten aus unterschiedlichen Gründen nicht ausgeführt werden. Als problematisch erwiesen sich zudem die ungeklärten Eigentumsverhältnisse. Die Eigentümer der Wohnungen waren z.T. nicht zu ermitteln. Unterm Strich führte dies dazu, dass die Wohnung seit 1999 durchgängig leer stand.

Der Käufer wollte die Verluste aus Vermietung als negative Einkünfte als Werbungskostenüberschüsse in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Das Finanzamt erkannte die Verluste allerdings nicht an. Auch der BFH wies die Klage des Mannes in letzter Instanz ab und bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts Mecklenburg-Vorpommern. Demnach kommt die steuerliche Absetzbarkeit der leerstehenden Wohnung nicht in Betracht, da es an der erforderlichen Absicht zur Einkünfteerzielung fehle. Diese fehlende Absicht ergebe sich daraus, dass sich die Wohnung in einem nicht vermietbaren Zustand befinde. Dem stehe auch nicht entgegen, dass sich der Kläger ernsthaft um eine Sanierung bemüht habe und die Sanierung letztlich an der fehlenden Mitwirkung der anderen Eigentümer gescheitert ist, so der BFH.

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